Ação de Imissão na Posse: Como Recuperar a Posse de um Imóvel Arrematado em Leilão

Quando um investidor arremata um imóvel em leilão, é comum encontrar o imóvel ainda ocupado. O ocupante pode ser o antigo proprietário, um inquilino ou até familiares que continuam morando no imóvel após a arrematação. Nessas situações, o arrematante precisa buscar formas legais de recuperar a posse do imóvel. Em muitos casos, a primeira tentativa envolve negociação amigável ou o envio de uma notificação extrajudicial solicitando a desocupação. Porém, quando o ocupante se recusa a sair voluntariamente, pode ser necessário recorrer à ação de imissão na posse para garantir judicialmente o direito de posse sobre o imóvel arrematado.

Neste guia você vai entender como funciona a ação de imissão na posse, quando ela é necessária, quais documentos são exigidos, quais são os custos envolvidos e quanto tempo pode levar o processo de desocupação de um imóvel de leilão.

Quando é Necessário Entrar com Ação de Imissão na Posse

A ação de imissão na posse normalmente se torna necessária quando o imóvel arrematado em leilão permanece ocupado e todas as tentativas de desocupação amigável falham.

Isso pode ocorrer em diversas situações:

• O antigo proprietário permanece no imóvel após o leilão;
• Existe um inquilino morando no imóvel;
• Familiares do antigo proprietário continuam ocupando o local;
• O ocupante ignora notificações extrajudiciais;
• Há resistência em cumprir acordos de desocupação.

O Que é a Ação de Imissão na Posse

A imissão na posse é uma ação judicial utilizada para garantir que o legítimo proprietário possa exercer seu direito de posse sobre um imóvel.

No caso de imóveis adquiridos em leilão judicial ou extrajudicial, essa ação permite que o arrematante obtenha a posse do imóvel quando o ocupante se recusa a desocupar voluntariamente.

A base jurídica pode estar relacionada ao direito de propriedade ou, nos casos de alienação fiduciária, ao artigo 30 da Lei nº 9.514/97.

1. Reúna a Documentação Necessária

Para ingressar com a ação de imissão na posse, é fundamental reunir documentos que comprovem a aquisição do imóvel e as tentativas de resolução extrajudicial.

• Auto de arrematação ou contrato de compra e venda;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Comprovantes de notificação extrajudicial;
• Provas da resistência do ocupante.

2. Protocole a Ação Judicial

Após reunir toda a documentação, o advogado poderá ingressar com a ação de imissão na posse perante o Poder Judiciário.

O processo normalmente inclui:

• Demonstração da regularidade da arrematação;
• Comprovação da ocupação indevida do imóvel;
• Pedido de tutela provisória para imissão imediata na posse.

3. Possibilidade de Uso de Força Policial

Se o ocupante resistir ao cumprimento da ordem judicial, o juiz pode autorizar medidas adicionais para garantir a execução da decisão.

• Uso de força policial;
• Autorização para arrombamento;
• Retirada de bens do ocupante.

4. Custos Envolvidos

Os custos da ação de imissão na posse podem variar conforme o estado e o advogado contratado.

Entre os principais custos estão:

• Honorários advocatícios: geralmente entre R$ 3.500 e R$ 4.000;
• Custas judiciais: variam conforme o estado e podem representar uma porcentagem do valor da causa.

5. Quanto Tempo Demora a Imissão na Posse

O tempo médio para conclusão de uma ação de imissão na posse pode variar entre 3 e 6 meses quando há concessão de liminar.

Alguns fatores podem influenciar esse prazo:

• Complexidade do caso;
• Resistência do ocupante;
• Quantidade de recursos apresentados;
• Velocidade do Judiciário na região.

Negociação Amigável Ainda Pode Ser a Melhor Solução

Apesar de a ação judicial ser um caminho possível, muitas desocupações de imóveis arrematados em leilão acabam sendo resolvidas por meio de negociação amigável com o ocupante.

Uma negociação bem conduzida pode reduzir significativamente o tempo e os custos envolvidos na recuperação da posse do imóvel.

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